Ba mức điều chỉnh giá trần
Khảo sát của HoREA từ năm 2014 đã cho thấy đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, Q.1, diện tích 3.000 m2, có giá khởi điểm là 550 tỉ đồng (183,3 triệu đồng/m2), giá trúng đấu giá lên đến 1.430 tỉ đồng (tương đương 476,6 triệu đồng/m2), gấp 2,6 lần giá khởi điểm đấu giá. Hiện nay, một mét vuông đất trên đường Nguyễn Huệ có giá giao dịch lên tới cả tỉ đồng, gấp gần 3 lần so với bảng giá. Mức chênh lệch quá lớn khiến ngân sách thất thu khoản thuế lớn khi tính giao dịch theo bảng giá đất.
Từ nhận định trên, HoREA đề xuất 3 phương án điều chỉnh bảng giá đất mới cho TP.HCM, trong đó giữ nguyên mức giá tối thiểu, chỉ khác nhau về mức độ tăng giá trần.
Phương án 2, mức tăng sẽ nhẹ hơn, tăng gấp rưỡi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Như vậy, khung giá đất ở có giá tối đa 246 triệu đồng/m2; trần giá đất thương mại, dịch vụ là 195 triệu đồng/m2. Giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước sẽ là giá đất ở tối đa 799,5 triệu đồng/m2, giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 633,7 triệu đồng/m2, giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 480 triệu đồng/m2.
Giá đất thực tế ở tuyến đường Lê Lợi (Q.1) cao hơn bảng giá vài lần
|
Phương án thứ 3 có mức tăng nhẹ nhất, tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Giá đất ở tối đa là 215,4 triệu đồng/m2. Khung giá đất thương mại, dịch vụ, giá tối đa là 172,3 triệu đồng/m2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ cao nhất 129,2 triệu đồng/m2. Sau khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm (hệ số khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần), giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo từng loại kể trên sẽ lần lượt ở mức tối đa 700 triệu đồng/m2; 559,7 triệu đồng/m2 và 419,7 triệu đồng/m2.
Phải tăng ngang với giá thị trường?
Thực tế, khung giá đất quá thấp so với giá giao dịch trên thị trường không phải vấn đề mới được đề cập và tranh luận. Trước đó, hồi cuối 2018, Cục Thuế đã kiến nghị UBND TP tăng giá đất quy định trong bảng giá nhà, đất lên 2 lần so với hiện nay để áp dụng riêng tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ trong chuyển quyền sử dụng đất. Theo khảo sát của Cục Thuế, giá thực tế giao dịch trên thị trường bình quân cao hơn gấp 4 – 6 lần so với bảng giá do UBND TP ban hành. Các trường hợp kê khai giá chuyển nhượng tương đối phù hợp với giá thị trường là cao hơn trên 3 lần so với bảng giá. Do đó, cơ quan thuế kiến nghị UBND TP có bảng giá đất dành riêng cho việc tính thuế, phí về nhà đất để tránh thất thu ngân sách. Nếu tăng lên gấp đôi (giống phương án 1 của HoREA), hằng năm số thu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ trong hoạt động chuyển nhượng nhà, đất trên địa bàn TP tăng thêm trên 2.000 tỉ đồng.
|
Luật sư Bùi Quang Nghiêm, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, đồng tình với phương án trên. Theo ông, sự chênh lệch giữa giá đất ban hành trong khung và giá giao dịch trên thị trường sẽ có lợi cho các đối tượng muốn mua bán, sở hữu đất công, đất nhà nước với giá rẻ. Không chỉ trường hợp chỉ định thầu, ngay cả khi đem ra đấu giá, giá khởi điểm cũng thấp hơn và rất dễ để xảy ra tình trạng làm “ảo thuật”, đấu giá không thực chất. Bên cạnh đó, những người giao dịch BĐS dễ dàng gian lận thuế và nảy sinh tiêu cực trong các cơ quan thuế. Tóm lại, độ chênh lệch càng cao càng có hại cho ngân sách, cho người dân và chỉ mang đến lợi ích cho một nhóm đối tượng.
|
Chắc chắn giá nhà đất sẽ tăng
Về góc độ nhà nước, thạc sĩ Huỳnh Phước Nghĩa nhận định chắc chắn mức chênh lệch quá xa sẽ dẫn tới việc thất thu ngân sách, kéo theo nhiều hệ lụy như các chuyên gia đã đề cập. Tuy nhiên, ông nhận định: “Quỹ đất trung tâm không còn nhiều. Các DN đang chuyển dịch dần sang vùng ven. Nếu đẩy khung giá đất lên cao, vùng giá trị cao không được hưởng nhiều nhưng giá đất vùng ven sẽ bị đẩy lên cao hơn, khó khăn cho DN, người mua, bất lợi cho thị trường”.
“Tăng khung giá, bảng giá đất cho phù hợp với hơi thở của thị trường là hợp lý. Song không nên quá cứng nhắc phải lên ngang giá thị trường, mức tăng theo phương án thứ 3 của HoREA đề xuất là hợp lý. Nếu muốn hoàn toàn minh bạch, không có bất cứ gian lận nào thì phải đặt vấn đề “chi phí chìm” trong cấu thành giá đất của DN, khiến giá đầu vào của dự án tăng cao. Bảo đảm cả bộ máy minh bạch thì mới mong DN, người dân minh bạch được”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
HoREA nghiêng về phương án 3Theo HoREA, khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức, cộng đồng DN, nhất là DN BĐS. Khung giá, bảng giá đất tăng, kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và DN tăng. Biên độ tăng mức giá càng lớn thì tác động càng cao. Do đó, để cân bằng giữa lợi ích của nhà nước và sự ổn định của thị trường cũng như quyền lợi của người dân, UBND TP nên cân nhắc lựa chọn phương án thứ 3, phương án có mức tăng vừa phải, hợp lý nhất.
|
