Mới đây, việc Empire Group bất ngờ thông báo đơn phương chấm dứt chi trả cam kết lợi nhuận cho người mua condotel cùng các phương án thanh lý hợp đồng. Nhiều ý kiến cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng đang là một loại hình đầu tư đầy rủi ro. Doanh Nhân Online đã có buổi trò chuyện cùng ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam về vấn đề này.
Lý giải về sự thành công của thị trường, ông Troy chỉ ra hai yếu tố:
- Việt Nam đang đi vào giai đoạn phát triển thịnh vượng, chúng ta đã thu hút được một lượng FDI đáng kể trong những năm qua, đồng thời nền kinh tế vĩ mô đang trong giai đoạn phát triển tốt.
- Chính phủ có những chính sách tiền tệ và ngân hàng hợp lý để bình ổn thị trường.
Lợi nhuận 10 – 12% một năm là điều không tưởng
Theo ông Troy, sự cố tại condotel Cocobay Đà Nẵng khiến nhiều chủ đầu tư lo lắng, nhưng đây không phải là sự cố điển hình để đánh giá về tính an toàn đầu tư của phân khúc này. Bởi có những dự án và chủ đầu tư vẫn có thể thực hiện được tốt cam kết lợi nhuận của mình. Trong trường hợp tình hình hoạt động của dự án condotel không đủ để đáp ứng mức lợi nhuận cam kết thì các chủ đầu tư sẽ phải sử dụng những nguồn tài chính khác để duy trì cam kết lợi nhuận.
Tuy nhiên, đối với người mua, cần phải cẩn trọng. Nếu cam kết ở mức quá cao như 10 – 12% và kéo dài đến 10 năm, đây là cam kết không tưởng. Về mặt lý thuyết, doanh thu của condotel đến từ công suất cho thuê và giá thuê phòng. Trừ chi phí, chúng ta có lợi nhuận biên để chia sẽ giữa chủ đầu tư và người mua condotel. Mức lợi nhuận này thường không thể nào đạt đến mức 8 hay 10%, tuy vậy trong thực tế chủ đầu tư thường cam kết lợi nhuận cao hơn mức hoạt động kinh doanh của dự án condotel để thu hút khách hàng. Lúc này, chủ đầu tư sẽ tính mức lợi nhuận cam kết này vào giá thành condotel hoặc lấy nguồn tài chính ngoài để chi trả phần lãi suất cam kết. Hầu hết các trường hợp sảy ra sự cố, là do chủ đầu tư không có đủ tài chính để đảm bảo lãi suất như cam kết ban đầu dù trước đó đã thu phí cao từ nhà đầu tư.
“Mức 10 – 12% thì khó có thể đạt được cho bất kỳ đơn vị vận hành dự án nào. Theo tôi ước tính thì mức 4 – 6% có thể là mức cam kết hợp lý, dựa trên lợi nhuận trước thuế của dự án”, ông Troy nhận định. Lời khuyên là khi đầu tư vào condotel, các nhà đầu tư đừng chỉ nhìn vào con số cam kết lợi nhuận ngắn hạn mà hãy nhìn xa hơn đến các yếu tố khác như uy tín chủ đầu tư, triển vọng của dự án cũng như khả năng sinh lời trong dài hạn.
Vẫn tiềm năng
Theo ông Troy, bất động sản nghỉ dưỡng năm tới được kỳ vọng sẽ tiếp tục đà tăng trưởng mạnh do hưởng nhiều lợi thế:
- Lượng khách du lịch quốc tế đang trên đà tăng trưởng mạnh, vì vậy dự kiến sẽ có thêm nhiều khách du lịch quốc tế đến Việt Nam. Bên cạnh đó là số lượng khách du lịch trong nước rất lớn và lớn nhất từ trước đến nay. Điều này đem đến nhiều cơ hội cho thị trường nghỉ dưỡng.
- Cơ sở hạ tầng hiện cũng đang được đầu tư và phát triển mạnh với nhiều sân bay quốc tế và các hãng hàng không giá rẻ. Vì vậy chũng ta có thể tự tin vào tình hình hoạt động của du lịch trong năm tới.
- Bên cạnh đó, có nhiều địa phương du lịch mới đang mở cửa đón khách như Quy Nhơn, Quảng Bình…
- Nhiều đơn vị vận hành khách sạn quốc tế đã nhìn nhận được xu hướng này và gia nhập vào các thị trường ven biển, cùng với đó cũng có nhiều dự án khách sạn 3 – 4 sao vừa túi tiền hơn.
Cũng theo ông Troy, condotel thực ra vẫn là một phân khúc tiềm năng, danh mục đầu tư của nhà đầu tư trong phân khúc nghỉ dưỡng có thể bao gồm đa dạng các dự án ở nhiều địa phương: các địa phương du lịch đã phát triển như Đà Nẵng Nha Trang, và các địa phương du lịch mới, nơi có thể có công suất thuê phòng tốt trong ngắn hạn. Ngoài ra, sự phát triển của các hãng hàng không giá rẻ cũng thúc đẩy sự phát triển du lịch và gia tăng số lượng khách du lịch. Vì vậy những địa phương có sân bay quốc tế sẽ có nhiều điều kiện cho đầu tư nghỉ dưỡng nhất.
Lê Dung tốt nghiệp khoa Báo chí – Truyền thông Trường ĐH KHXH & NV
Tp.HCM và đã có 10 năm kinh nghiệm làm báo, chuyên lĩnh vực kinh doanh. Gia nhập Doanh Nhân từ năm 2014, Lê Dung đảm nhận vai trò biên tập viên, chịu trách nhiệm sản xuất nội dung cho tạp chí Doanh Nhân bản in, cũng như các tin bài đa phương tiện trên các nền tảng xuất bản khác.
