Cuộc ‘đại di cư’ của doanh nghiệp địa ốc

Khảo sát của VnExpress, đến tháng 6/2020, hầu hết đại gia bất động sản tại Sài Gòn đều “bỏ túi” quỹ đất hàng trăm, thậm chí hàng nghìn ha ở vùng vệ tinh. Trong khi đó, rổ hàng của họ tại thị trường chủ lực là TP HCM hoàn toàn lép vế, chỉ giới hạn trong ngưỡng vài chục ha trở xuống. Các ông lớn có xu hướng tập trung phát triển các dự án cực lớn ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, thậm chí xa hơn ở các tỉnh miền Trung hay thành phố phía Bắc.

Từng là doanh nghiệp có thị phần bán nhà ở rất lớn tại TP HCM trong một thập niên qua, nhưng kể từ năm 2018, Novaland đã khởi động chiến lược vươn xa về các tỉnh. Tính đến tháng 6/2020, doanh nghiệp đã và đang đầu tư ít nhất 4 dự án có quỹ đất hàng nghìn ha trở lên đều không thuộc phạm vi TP HCM mà dàn trải về Đồng Nai, Bình Thuận và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Điểm danh rổ hàng chủ lực của doanh nghiệp trong 2-3 năm qua có thể kể đến Aqua City được quy hoạch với quy mô lên đến 1.800 ha, trong đó giai đoạn đầu triển khai trước 300 ha; NovaWorld Phan Thiết với quy mô gần 1.000 ha và NovaHills Mũi Né Resort and Villas quy mô 600 biệt thự hay NovaWorld Hồ Tràm khoảng 1.000 ha.

Một ông lớn bất động sản dẫn dắt thị trường nhà ở vừa túi tiền trong 2 thập niên qua là Nam Long cũng không ngại mở khóa mô hình đại đô thị tại thị trường tỉnh lẻ. Năm 2020, Tập đoàn này tập trung phát triển giai đoạn một của khu đô thị Waterpoint, Long An, dự án có quy mô lên 355 ha.

Dù đang nắm tổng quỹ đất 681 ha khắp các tỉnh thành, Nam Long vẫn dành 2.000 tỷ đồng mỗi năm để săn thêm đất. Mục tiêu thu mua của công ty này là quỹ đất phải có quy mô lớn và vị trí thuộc các tỉnh, thành phố vệ tinh hoặc tọa lạc tại cửa ngõ của các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, thậm chí vươn ra cả phía Bắc. Hiện quỹ đất vệ tinh dự trữ của doanh nghiệp này đã được chuẩn bị ở Long An, Đồng Nai, Hải Phòng.

Một đại gia khác có đại bản doanh trú đóng tại Sài Gòn là Tập đoàn Hưng Thịnh, vài năm gần đây cũng dạt về Đồng Nai, Bình Định, Bà Rịa – Vũng Tàu để mở rộng thị phần trong bối cảnh các quỹ đất dự án ở TP HCM phải mất nhiều thời gian chuẩn bị pháp lý. Trong giai đoạn 2018-2020, trung bình mỗi năm Hưng Thịnh đều tung ra ít nhất một vài dự án ở vùng vệ tinh và mở bán rầm rộ.

Trung tuần tháng 6/2020, Công ty Phát Đạt có trụ sở tại quận 7, TP HCM, cũng vừa công bố một dự án trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp ở Thuận An, Bình Dương, bán sỉ toàn bộ cho đối tác phát triển và phân phối. Giai đoạn 2019-2020, quỹ đất của Phát Đạt tăng 438,79 ha theo xu hướng “thoát ly” khỏi Sài Gòn nhưng đều tọa lạc tại cửa ngõ của các tỉnh thành: Bình Định, Quảng Ngãi, Bình Dương và Phú Quốc.

Nhiều tên tuổi khác trên thị trường bất động sản TP HCM như: Danh Khôi, Vạn Xuân… đều đang có ít nhất đôi ba dự án ở các tỉnh giáp ranh, lân cận Sài Gòn thậm chí xa hơn để chuẩn bị cho chiến lược đa dạng hóa nguồn cung.

Theo báo cáo mới nhất của Công ty Bất động sản Ngọc Châu Á, kể từ năm 2018 đến tháng 6/2020, trung bình một doanh nghiệp tại TP HCM đang nắm trong tay ít nhất 2-3 dự án nằm ở tỉnh thành vệ tinh. Điều đáng chú ý là các công ty được xếp vào nhóm cánh chim đầu đàn của TP HCM đều đang “nắn” dòng tiền đầu tư chảy ra khỏi đô thị sôi động này để phát triển các dự án quy mô siêu khủng ở tỉnh lân cận. Điều này cũng dẫn đến xu hướng đầu tư dạt biên trở nên thịnh hành trong cộng đồng các nhà đầu tư bất động sản cá nhân nhỏ lẻ.

Công ty Ngọc Châu Á nhận định, các cuộc viễn chinh của doanh nghiệp bất động sản khởi phát từ năm 2018 nhưng đến năm 2020 tốc độ của chiến lược “đại di cư” ngày càng nhanh và biên độ càng lớn; đồng thời có thể tiếp tục tạo nên làn sóng mạnh mẽ hơn trong thập kỷ tới. Bởi lẽ, với quy mô của các dự án hàng trăm đến hàng nghìn ha cần thời gian 5-10 năm, thậm chí lâu hơn để dự án hình thành và tạo dựng cộng đồng, thúc đẩy giãn dân, gia tăng mật độ dân số.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương – Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land xác nhận, xu hướng dạt khỏi Sài Gòn, đầu tư về các thành phố vệ tinh đang rầm rộ trong cộng đồng doanh nghiệp địa ốc TP HCM trong vòng 3 năm trở lại đây và mạnh dần trong năm 2020. Theo bà Hương, có nhiều nguyên nhân dẫn đến làn sóng viễn chinh này.

Thứ nhất, chiến lược “đại di cư” là xu thế tất yếu trong bối cảnh quỹ đất tại TP HCM ngày càng hạn hẹp hơn trước.

Thứ hai, giai đoạn 2018-2020 thủ tục pháp lý dự án tại TP HCM tắc nghẽn dẫn đến thời gian đầu tư kéo dài, làm phát sinh chi phí tài chính rất lớn.

Thứ ba, giá đất tại Sài Gòn cũng ngày càng đắt đỏ hơn sau những đợt sốt đất liên hoàn nhiều năm liền (2016-2018) càng thúc đẩy các doanh nghiệp mở rộng ra vùng lân cận, thậm chí xa hơn để phát triển quỹ đất có giá cả phải chăng hơn.

Thứ tư, hạ tầng liên vùng về các tỉnh giáp ranh và vệ tinh của Sài Gòn đang được đầu tư mạnh mẽ, tạo thêm cú hích lớn cho các cuộc viễn chinh này. “Đầu tư về các vùng vệ tinh của TP HCM là chiến lược sống còn của doanh nghiệp để có quỹ đất giá rẻ, dễ dàng tạo ra sản phẩm có giá cả cạnh tranh và thúc đẩy mở rộng thị phần vùng ven”, bà Hương phân tích.

CEO Đại Phúc cho biết thêm, do các tỉnh vệ tinh lân cận Sài Gòn còn nhiều quỹ đất lớn chi phí khá thấp nên các chủ đầu tư có điều kiện phát triển dự án với quy mô lớn, hứa hẹn tạo nên những siêu đô thị phát triển đồng bộ, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

Tuy nhiên, bà Hương cũng chỉ ra một số điểm trừ của làn sóng dạt về vùng ven. Đó là hạ tầng giao thông kết nối chưa thuận lợi, tiện ích phục vụ an cư hình thành chậm, công ăn việc làm tại khu vực địa phương thấp dẫn đến việc thu hút cư dân về ở sẽ không cao.

Nếu không giải quyết được bài toán kéo dân về ở sẽ dễ dẫn đến nhà không, vườn trống giống những đô thị hoang tại Nhơn Trạch hay Bình Dương. “Do đó, giải pháp cho vấn đề này là các chủ đầu tư lớn dạt về tỉnh cần lưu ý đến việc phát triển đồng bộ khu đô thị đi kèm với tiện ích, dịch vụ, tạo thêm công ăn việc làm để thu hút dân cư lấp đầy khi hoàn thiện”, bà Hương nhận định.

 Trung Tín